不怕房市冷风吹‧拍卖屋寻宝

2018年已过了两个月,进入3月,看着近期股市的波动及依然高价的产业,而且,大选在即,相信大家都对“投资”这个课题,战战兢兢吧!尤其适逢今年又是经历了1997/1998金融风暴及2007/2008年次贷危机后,令人不禁担忧是否会是传说中的每十年就会出现一次金融危机?

然而,假如大家有留意目前在国内拍卖市场拍卖的产业中,不难发现有越来越多价廉物美,且甚至可以找到一些才刚刚建好交钥匙的产业被拍卖,而且拍卖价可比当年发展商的卖价还要低,这可能对很多想在今年投资产业的人士来说,不管是自住还是投资都是一个“机会”。

为何在房地产拍卖会会找到“机会”?因为房地产拍卖是贷款机构在借款人无力偿还贷款,且看不到债务偿还的可能性之下,所采取的最后行动。所以,他们唯一的目标是收回所欠的款项,而不是要最大限度地提高出售价格。

拍卖须知……

如何加入购买被拍卖产业的行列,大家可以参考以下给大家的一些TIPS!

(1)首先,大家可以通过以下管道寻找被拍卖的房地产:

*房地产网站
*在线拍卖网站
*拍卖行的网站
*银行的网站
*分类广告
*大型拍卖会
*张贴在困厄房产商的公告

如果你知道或碰巧遇上一个困厄房产,你可以从张贴在该房产上的公告中找到其拍卖细节。

公告上的信息会包括:
该房产的地址;
该房产的基本描述;
拍卖会的日期、时间和地点;
借款人、银行、律师和拍卖师的姓名;
拍卖师的联系号码。

(2)当你在以上管道找到了或物色到“让你眼前一亮”的被拍卖产业,那你可以通过直接性的联络该拍卖官公司,或通过拍卖代理,了解如何获得进一步资讯及如何注册以竞标该产业。

在你考虑著是否要竞标一个产业时,你必须先为该房地产确立一个价值。你如何决定一个房地产的价值,最简单的回答是取决于你咨询的人是谁和那个人有多少专业知识。也许很多人都没有察觉到,其实第一个可以尝试计算出房地产价值的人便是你自己。你可以任凭你的房地产投资经验来得到一个大概的估测。

你也可以求助于专业人士,寻求的对象通常是房地产估价师。在你估计了房地产的价值后,下一步便是决定你在拍卖会上的最高出价。在拍卖会上,我们并没有多余的时间来瞻前顾后,所以我们必须提前做一些功课。

而且,你必须承担的所有费用相加,包括:维修费、清除垃圾的费用、清理费、翻新地方,如粉刷一层新的油漆所设计的费用。

如果你购买的房产是用于自住,你或许能勉强接受10%的利润率。这意味着你愿意支付的最高价格是市场价格的90%。

但是作为一名投资者,你会寻找一个更好的交易。建议利润率为20至30%。你可以根据这些百分比降低市场价值,并扣除所有费用,以确定你的最高出价。

在决定你的最高出价的当儿,你必须做一件非常重要的事:决定你的最高出价,并把它写下来。把它作为一个你对自己的承诺,不要出价超过这个金额。

(3)当你决定了要出席拍卖会竞标某个产业,就要做好以下事项:

准备好保证金
在拍卖会当天,所有有意投标者须向拍卖师缴付底价的指定百分比作为保证金,通常为5至10%。保证金必须以银行汇票或银行本票(cashier’s order)的形式支付。

准备好你的文件
拍卖会是正式的事务,任何人都不能擅自进入并开始投标。这是因为在你举起你的手并出价时,你已经被视为订立了合约安排,你不能改变主意。为了避免拍卖会被严重扰乱,投标者必须被认证、证实和标签,投标者必须被辨认。

I.对于个人买家,你必须出示你的身份证和银行汇票或银行本票。

II.倘若你是在协助另一个人投标,你也需要提供授权或提名信。

III.作为税收筹划的一部份,一些投资者会组成公司来持有其房地产组合。在这样的情况下,投标者需要携带:

●已被公司秘书处主任证实的公司简章(company’s memorandum)和组织章程(articles of association);
●印有公司信头,并附上公司盖章和至少由一个公司董事签名的授权信;
●所有董事的身份证影印本;被授权投标者的身份证。
●确认拍卖会及竞标产业

最后一件非常重要的事情是在拍卖前一天,致电给拍卖师以确认该拍卖会是否照常进行。你也要确认该被拍卖产业是否在最后一分钟被取消拍卖。假如该产业已经被取消拍卖,那你的出席也是白费心机。

提前到达时你应该要做的事,接下来是向指定的登记员登记参与拍卖。另外,还有一个事实是,法院是接受现金的,所以,如果你因为某种原因而没有办法办好银行汇票或本票,你仍然可以到附近的自动提款机提款。正式手续办好后,你可以在拍卖室里找一个好座位坐下,一个好的座位能让你清楚地观察到拍卖师的情况。

拍卖会之后……

拍卖会结束了,只会有两种可能性:要么你赢了,要么你没胜出。一旦你赢了竞投,请与拍卖师见面,签订拍卖合约。这样你的胜利才会有法律约束力,让你成为房产的合法所有者的程序才会启动。接着,你可以着手处理以下事项:

将案子交给你的律师
你会发现销售条件里的附属细则嵌入了相当多的法律术语,有些法律术语会让你觉得过于深奥。通过猜测去了解法律文件是一件相当危险的事,因此建议聘请一位法律专家,以帮助你理解法律文件,并正确地履行你的法律义务。

立即申请你的银行贷款
不要浪费任何时间,因为你必须在极短的期限内支付购买价格的90%余额。无法按时支付余额将会导致可怕的后果。你已支付的10%保证金将会被没收,而房产也会再次被拍卖。

密切注意付款期限
有些销售条件指定90天内支付所有余额,有些则指定120天。此外,有些销售条件则说明可以延长付款期限,但需要支付利息。然而,有些销售条件则指明得标者必须严肃地对待最后期限。即使你获得了延期,你必须支付的额外利息也会增加你的成本。

●准备好足够的流动现金来支付杂费在付清10%的保证金余额后,你需要支付的其他费用包括:

●销售公告的印花税;
●转让的印花税;
●如前所述的未缴付费用;
●房地产税(若有的话);
●法律费用。

为房产投保
在购买完成,即使你已经全数付清销售价格的余额和房产已经移交给你,该房产可能面对的所有风险都会直接由你承担。从那一刻起,将会由你来采取必要的预防措施,以保护你的资产免受火灾、洪水和其他危险的危害。这意味着定时投保是重要的。

●安排所有的维修工程
●付清所有未交付的账单
●将地契转移到你的名下

在地契上列入你的名字是一件重要的事。只有在你履行了所有的法律义务后,这件事才能申办。这个过程可能比你想像中更加费时,建议密切关注时间线,因为定时给大家一点督促会帮助加速整个过程。在地契上看到你的名字时,房地产才真正地属于你。

文章来源:星洲日报

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