疫情冲击 上半年 房产项目 大减

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今年上半年,雪隆地区新推出的房产项目只有区区9个,相比去年同期的63个,大幅减少了54个,或85.7%。

去年首季和第二季,雪隆地区新房产项目分别为28个及35个。

产业顾问公司大马亨利行(Henry Butcher Malaysia)指出,这可能是发展商们都打铁趁热,赶在2019拥屋计划(HOC 2019)结束前,把手上的房产项目推介出去,进而促使留待今年推出的项目相应大减。

同比去年大减85.7%

没有最糟,只有更糟,首季下旬落实的管控令,对经济的负面影响在第二季全面发酵,结果发展商这3个月内没有推出任何新发展项目,导致今年上半年的新发展项目,停留在首季的9个。

由于新推出的房产项目锐减,今年上半年的新推出房产单位也只有4720个,远比去年同期的2万2913个单位,大跌1万8193单位或79%。

无论如何,今年上半年推出的9个新发展项目当中,超过半数(5个,或56%)皆拥有建筑面积超过2000平方尺的房产单位,这反映中上阶层购屋者仍有一定的购屋需求。

反观去年上半年,发展商推出最多建筑面积介于801至1000平方尺的房产单位,而拥有建筑面积超过2000平方尺房产单位的新发展项目只占40%。

至于建筑面积介于601至800平方尺、801至1000平方尺,以及1001至1200平方尺的较小规模单位,则各有3个新发展项目拥有这类单位。

数码转型

此外,今年上半年推出的9个新项目当中,多达7个(78%)拥有售价超过100万令吉的单位;拥有售价介于80万至100万令吉单位的新项目也超过半数(5个,占总数56%)。

拥有售价60万至80万令吉,以及60万令吉以下价位的新项目,则分别有4个(各占44%)。

但在去年首季,则是可负担房屋主宰市场,多达60%单位是售价低于40万令吉的可负担房屋。事实上,发展商有加码高档房产的趋势。

亨利行指出,去年新推出的101个项目当中,46个或46%发展计划都拥有售价超过100万令吉的单位。

不过,基于可负担房屋仍是市场主导,42个计划提供售价40万零1至60万令吉的单位。

此外,38个计划推出售价介于60万1000令吉至80万令吉的单位。

这股趋势其实是延续2018年的情况。

2018年,共有48个计划(占总数52%)有推出售价40万零1000令吉至60万令吉的单位。

有地房产仅占新项目18%

今年上半年新推出的各类房产,有地房产在项目上占了56%,但若以单位计算,它只占了各类新项目单位的区区18%。

反观高楼产业,虽然在项目上只占44%,但以单位计算,3885个单位却是高占各类新项目单位的82%比重。

这其实是延续去年的趋势。

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根据亨利行统计数据,去年雪隆房产供应方面,高达3万7870单位或88%是分层地契房产,其余12%或5326单位是有地房产。

新推出项目当中,大部分为服务式住宅/服务式公寓(33个,2018年为30个)、排屋和豪华排屋(Superlink)(2018和2019年皆为28个)及共管公寓(13个,2018 年为15个)。

无论如何,今年首季各类房产新项目总共推出的4720单位,远比去年同期的1万1480单位,大减6760单位或约59%。

服务式公寓续主打市场

服务式住宅或服务式公寓继续是市场主打。

尽管与去年首季10个新项目相比,今年首季新推出的服务式公寓项目只有区区3个,但它仍主导各类新房产项目。
新推出的双层排屋与豪华排屋(Superlink Terrace house,指宽24尺或以上的双层排屋)项目则排第二,今年首季共有4个新项目,但同样比去年同期的9个来得少。

首季新推出的项目,大部分都是比较大间的房产,建筑面积都是2000平方尺以上。

然而,去年首季,则是建筑面积介于800至1000平方尺的单位比较普遍,共计13个项目。当时,建筑面积2000平方尺以上的新项目则有12个。

每平方尺750元单位主导房市

每平方尺售价方面,有多达7个新项目(78%)拥有每平方尺售价介于501至750令吉的单位,显示这个价位主导今年上半年雪隆地区的新房产市场。

拥有每平方尺售价低于500令吉单位的新项目紧随其后,共有4个新项目(44%)拥有这些单位。
亨利行指出,这和去年上半年的走势吻合。

去年上半年的新房产项目,也是以拥有售价介于每平方尺501至750令吉单位的项目主导市场,共有51%(32个)项目拥有这类单位。

此外,49%(31个)新项目拥有售价低于500令吉的单位。

该行指出,今年上半年和去年同期的新项目同样以每平方尺售价501至750令吉的单位为主,这样一致性的走势,其实与去年市场的价位需求走势吻合,而这很大程度是受到2019拥屋计划的影响。

隆市新高楼单位胜雪州

今年上半年推出的高楼产业项目,在占新项目百分比方面,也比去年同期来得少。

其中,今年首3个月新推出的高楼项目占各类房产项目总数44%,反观去年首季多达54%。

今年上半年,雪兰莪州新推出的项目为6个,比吉隆坡的3个多出一倍,占雪隆两地新项目的三分二。

然而,若以新项目的单位计算,则是吉隆坡远胜雪州。

隆市今年上半年新推出3317个单位房产,占雪隆两地新房产单位70%。

上述3317个新房产单位,比去年首季的6534单位,是大幅度减少了3217单位,或49.23%。

吉隆坡新推出的房产项目都是高楼产业,分别坐落在高档住宅区满家乐(Mont Kiara)、甲洞和斯蒂亚旺莎。

其中,满家乐的新项目售价最高,平均售价介于每平方尺1000至1300令吉。

甲洞和斯蒂亚旺莎的新高楼项目,平均售价都是介于每平方尺500至600令吉。

雪州今年上半年的6个新房产项目则有地房产和高楼皆有,但唯一的高楼新项目是坐落在莎阿南的实达阿南。

其中,双溪毛糯的有地房产新项目售价介于每平方尺700至800令吉;蒲种和实达阿南的有地房产新项目售价则介于每平方尺400至600令吉。

实达阿南的新高楼项目售价介于每平方尺800至900令吉。

槟外国人置产门槛降达40%

为了吸纳州内3043个单位,涉及总额26亿令吉的滞销房产,槟州地方政府、房屋及城乡规划委员会早前宣布,从6月11日起,外国人购买州内房产价格门槛大幅调降,调幅最高达40%。

其中,槟岛分层地契房产的价格门槛降低20%,从原有的100万令吉降至80万令吉。外国人购买威省公寓单位的价格门槛,则从原有的50万令吉降至40万令吉,降幅为20%。

至于有地房屋的价格门槛,在槟岛将从原有的300万令吉降至180万令吉(折扣40%);威省方面则从原有的100万令吉降至75万令吉(折扣25%)。

大马莱坊指出,在高档公寓方面,IJM Prennial(IJM置地与新加坡鹏瑞利置地的联营公司)已搁置槟岛东海岸的The Light City综合发展项目。

在爆发2019冠状病毒病疫情之前,该集团原本计划于上个月(8月)恢复该项目的工程。

这个预计费时逾4年的综合发展项目,首期将涉及一座净可出租空间达68万平方尺的广场、槟城海滨会议中心、一座设有500间客房的四星级酒店、办公楼,以及“Mezzo”共管公寓。

第二期计划则概括一座30万平方尺的广场、一座设有250间客房的五星级酒店、办公楼、一座共管公寓,甚至可能涵盖一座体验主题公园。

发展北马最大商场

在威省,佳景集团(Belleview Group)计划将坐落在北赖新路的GEM综合发展项目下,发展北马最大购物广场。

该发展项目占地约8公顷,将分成3期开发,发展总值高达约25亿令吉。

与LTC集团联营发展的首期计划,为占地约2.16公顷地段上兴建命名为GEM SoHo,涉及978个单位的SoHo(小型办公室/居家办公室)。

该SoHo单位已于去年12月推展,预计2022年完成,每平方尺售价为约400令吉。

第二期就是在占地4.45公顷地段上,兴建预计将是北马最大购物广场的GEM Megamall。该广场预计设有逾400间零售商店及奥运会规格的溜冰场。至于第三期则是兴建一座设有320间客房的四星级国际酒店。

新山服务公寓累计单位激增

在柔佛,截至今年首季,新山县的服务式公寓累计供应达8万零30个单位,比去年首季激增29%。

大马莱坊指出,在二手房屋市场,新山市内特定高楼单位的特定高楼住宅单位,平均开价介于每平方尺约700至880令吉。

至于依斯干达公主城,高楼住宅的平均开价介于每平方尺550至750令吉。

●展望

大马产业需时2年复苏

展望接下来的走势,产业估值与顾问公司永利行(Raine & Horne International Zaki+Partners Sdn.Bhd)助理董事陈建明认为,大马产业市场至少将费时1至2年复苏。

他指出,滞销产业将增加,市场需要一段时间消化无法卖出的房产。

尽管产业价格看跌,但陈建明强调,国内产业市场不太可能崩盘。

在经济下行、失业率扬升之际,产业租金也料将下跌。

陈建明指出,高档房产受到的负面影响,将比其他价位的住宅来得大。

需求下跌下,产业市场的炒风也相应收敛,市场对被炒作的产业需求将大减。

对发展商而言,目前是趁低吸购更多地皮的好时机,为下一次的好景铺路。

此外,疫情下的另一个发展趋势,改为在发展项目中性价更多具有卫生保健特点的设施,尤其是当大马的人口逐渐老化之际,这点更将成为一种需要。

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本文来源:e南洋

 

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