专家派定心丸 房产不会大抛售

商家撑不住退租潮浮现- RentGuard

房产不会大抛售: 2019冠状病毒病疫情和行动管控指令引发骨牌效应,全国多个大城市纷纷掀起结业和退租潮之际,不禁令人担心,国内产业领域尤其是住宅和店铺市场将崩盘。

加上我国在疫情初期实行的6个月暂缓还贷措施,将在9月杪届满,如果不获延长,10月过后恐怕有许多人尤其是失业和遭减薪者无力还贷,被逼低价脱售房屋或遭银行拍卖,届时房产市场恐将引发一场惊慌抛售及拍卖潮。

《南洋商报》邀来3位分别代表发展商、产业中介及测量师的房地产领域业者,针对这潜在的危机,为你详尽剖析。

从中马的巴生谷(吉隆坡、巴生及梳邦再也等多座主要城市)、北马的槟城和怡保,以至南马的新山,多个商业旺区和学生集中的地区,近期都相继出现退租和退房潮,不少店铺挂满出售产业布条,在疫情笼罩之际,形成另一道风景线。

市场上,许多商家现金流紧缩,不少打工族不是已加入失业大军或遭减薪、请无薪假等,就是日夜惶恐自己饭碗不保,欲抛售手上产业者大有人在,有潜力的买家则僧多粥少。

这股萧杀的寒流,不禁令人对反映经济景气的房地产市场担心起来,更担忧6个月暂缓还贷措施结束后,将掀起一波抛售和拍卖潮。

不过,3名出席《南洋商报》7月1日“产业市场春天还会远吗?”圆桌访谈的房地产领域专家,不约而同的大派定心丸,从过去的经验和当前的局势仔细分析,促请国人不必太担心。

精明交易系统

马来西亚房地产中介协会主席林文彬就指出,随着政府推出多项措施缓冲疫情和管控令带来的冲击,房地产市场预料不会出现大量抛售及拍卖的现象。

政府于3月18日起实施行动管控令后,即优先推出6个月暂缓摊还贷款方案,随后更陆续祭出众多政策,包括关怀人民振兴经济配套(PRIHATIN)、短期经济复苏计划(PENJANA)等,以刺激及复苏经济。

3项房地产措施

其中,短期经济复苏计划更祭出了3项房地产相关措施,包括:

(一)重推拥屋计划,购买30万至250万令吉房屋的首购族,其贷款合约及转让产业拥有权可豁免支付印花税,优惠有效期是6月1日至明年5月31日所签订买卖合约,而条件是发展商至少给予10%折扣。

(二)大马公民今年6月1日至明年12月31日脱售产业,豁免支付产业盈利税,但每人仅限脱售3间房子。

(三)购买第三套价值60万令吉以上的房屋贷款融资,不再仅限于屋价的70%。

此外,国家银行今年来四度降息,隔夜政策利率截至7月7日前后共削减1.25%,来到1.75%,也大大减轻了借贷者的还贷压力,让国人和商家大大喘了一口气。

林文彬指出,这和1997年亚洲金融风暴时期,利息高达10%以上截然相反。当时市场会崩盘,就是因为许多业主已无法继续持有手上产业,无奈变卖资产抵债。

他认为,上述一系列的举措,绝对有助刺激房地产市场及市场情绪,随着市场更明朗,充满更多确定性,人民已知下一步该怎么走。

从事产业拍卖约15年的他透露,过去15年来,无论市场好坏与否,每一年遭银行拍卖的产业数量都非常高,且每年持续增长,因此产业拍卖多寡,根本无法呈现出房地产市场的真实写照。

买家伺机进场吸购

马来西亚皇家测量师学会(RISM)理事沈颂能认为,许多国人投资有道,加上目前的利率偏低,因此我国房地产市场不会引发抛售现象。

他指出,目前有一批买家正瞄准产业市场,伺机进场吸购,证明市场仍有一定的需求。

他说,若某个产业的回酬好、投资潜能佳,投资者还是会进场,市场上仍有交易。

陆续推介新楼盘

“实际上,管控期间,发展商依然取得销售业绩,且陆续有新楼盘推介。”

此外,他认为,我国手握多个产业单位的屋主,所持有的都是公寓单位,而非有地房产或洋房,因此有地产业不会有任何影响。

针对持有多间单位及低收入群体是否会在这波疫情下面临更大的挑战?沈颂能透露,持1至2个单位者不会有多大的困境,但在过去10年来,依然有不少屋主持有多间单位,而这一批屋主则就须多加谨慎;而另一方面,来自低收入群体的工厂员工,若面临失业,那家庭亦会失去唯一主要收入,而这群体亦被政府所关注,因此在上述多项因素下,他不认为房地产市场会掀起抛售情况。

助消费者恢复信心

马来西亚房地产发展商会副主席拿督童银坤认为,每年都会有人脱售房产及产业遭银行拍卖,因此不足以说明房地产市场的实际情况,但在当前疫情下,所要关注的是究竟会持续多久?信心几时能恢复?

他说,我国在防疫方面做得非常好,总体而言,这对经济有着正面影响,能更快地提振国家经济,因此相信我国经济复苏会有好的表现。

“我国政府当前的挑战是如何迅速协助消费者恢复信心,并为国人进行再培训计划,以便能让失业者尽速找到新的工作。”

协商重组贷款

林文彬指出,国家银行今年来多次降息及暂缓还贷6个月措施,是本地房地产市场不会崩盘的两大主因。

“暂缓还贷方案是一个让借贷者尤其是收入受影响者重组贷款的机会,以避免方案结束后,须在10月份重新偿还贷款时因无力还贷而被逼脱售产业。

“暂缓还贷方案让产业持有人有喘气空间。毫无疑问,这对普通老百姓有着很大的援助效果,尤其是B40群体,且亦让M40群体能暂喘一口气。”

但至于接下来的发展走势如何,还是需要取决于其他因素。

他认为,目前尚有时间让借贷者与银行协商重组贷款,并认为政府有责任及教育人民在此期间为本身的贷款进行重组。

旺区退租潮属短暂现象

针对店铺关闭及退租潮,林文彬指出,孟沙、满家乐等商业旺区的时尚品牌商店(Trending Shop,例如奶茶店铺等)纷纷倒闭,店铺挂牌出租或求售,但其实人们不用过于担心,会有这样的现象是因为突如其来的疫情,市场需要过渡期。

“既然是商业旺区,那我们根本无需担忧,要知道当地的店屋单位供应有限,加上不会再有任何新的商业项目诞生,可是需求一直都有,所以这只是短暂的现象。

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“但若供应过剩,那么就另当别论。”

沈颂能认同林文彬的说法,并指出,目前大家会看到不少店铺迁移的情况,这是因为一些商家趁着这样的趋势开始乔迁店铺,例如之前想将店铺设在孟沙的商家,基于当地店铺“一个难求”,而被逼寻觅其他地点。

他认为,坐落在发展成熟地区的店铺,短期内没有租金回酬,确实会受到影响,但这只是一个过渡期,因此不会发生无法出租或无力偿还贷款而遭银行拍卖的情况。

商场料转型

针对零售业如购物商场,林文彬指出,该领域预计会迎来一场转型,而这需视商场管理层如何推动。

他分享本身日前出席美国加利福尼亚州一场讲座中所获得的资讯,当地的商业单位持有者将有关单位从商业用途转为住宅单位。

至于办公室单位,林文彬透露,在新常态下,一些国际机构已实施居家作业,这也意味着,办公空间或可能会比疫情前小,但另一方面,基于要保持社交距离,每个人所需要的办公空间已相对地增加。

“我有客户确实想要将办公空间缩小。”

可负担屋询问度高

林文彬坦言,冠病疫情爆发和管控令初期,资深产业中介的第一个想法就是如同1997年亚洲金融风暴一样,市场将会崩盘。

“一切发生得太快,政府宣布实施管控令下,产业中介们脑海浮现的第一个疑问就是大家该如何生存?因为管控令,房地产中介根本无法出门见客。

“那时候很多媒体来电访问,我亦是如此回答。”

他说,在管控令期间,二手房产销售极具挑战,但主攻可负担房屋项目的房产中介却是非常忙碌,并取得非常好的销售反应。

“此外,租赁市场在管控令期间,反应亦相当不错,其中一名负责吉隆坡城中城一带租赁市场的同业透露,在管控令的首个月内共完成了20宗租赁,而其余会员亦表示,租赁市场的反应还是不错。”

中期展望正面

童银坤披露,尽管因土地成本等成本因素,过去几年房价持续上涨,但发展商普遍推出更多的可负担房屋,尽可能迎合市场需求。

他认为,由于国内外经济前景不明朗,房产市场短期内仍面临诸多挑战,但中长期展望仍很正面。

酒店业将恢复元气

童银坤认为,由于我国防疫表现出色,本地酒店业将比其他国家更快复苏。

他指出,一旦全球各地在疫情缓解后重新开放门户,防疫成功及安全的国家将吸引更多的外国游客,而我国在这方面占有一定优势,有助于饱受疫情重创的酒店领域尽速复苏。

“无疑的,我国酒店及休闲领域的复苏短期内仍面临严峻挑战,但相比其他国家,将会更快恢复元气。”

工业产业表现亮眼

工业产业是目前国内表现最亮眼的产业次领域,并有望带动其他产业领域。

也是莱坊大马执行董事的沈颂能指出,中国一带一路倡议、中美贸易战让大马受惠,令本地工业领域表现出色,并带动工业产业的需求。

这可从工业产业成交量从2013年起下滑,但过去3年(2017至2019年)明显回升看出一班。

他指出,过去3年,工业产业市场值得一提的催化剂,包括(一)2017年,大马与中国双边关系强稳发展、(二)2018年,物流/配送中心及工业园的趋势与日俱增,以及(三)工业4.0及中美贸易战令大马受惠。

“个人认为,工业领域是我国经济主要推手,并在复苏我国经济方面起着关键作用。”

他指出,工业领域聘用最多雇员,产生许多经济活动和从中创造收入,当大家都获得收入时,就有能力购买房产,经济得以活络。

“所以我一直都说,工业是任何国家,包括我国的基本面,并会吸引许多外资进驻。”

沈颂能说,短期经济复苏计划为外国投资者提供奖掖,以及简化外资在我国的投资程序,将鼓励及吸引海外企业到我国投资设厂,为大马经济复苏提供弹药。

“但唯一缺点就是政府没有将商业领域,如购物商场业者纳入其中。”

总结:

明年下半年迎曙光

林文彬说,基于政府祭出的各项有利措施,房地产市场不会出现崩盘,反之有望于明年下半年迎来曙光。

沈颂能认为,短期经济复苏计划下的奖掖将为工业领域加持,并带动其他经济领域,这将促进就业及经济发展,相应的,工业产业领域前景依然看好。

童银坤强调,我国防疫工作做得非常好,因此将让经济快速复苏,而有能力消费的国人应多消费,协助刺激经济。

本文来源:e南洋

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