拥屋计划优惠期结束,房市料难续反弹

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让人民拥有房屋,实现居者有其屋的梦想,一直以来都是政府的首要任务。

今年初,政府与代表发展商的马来西亚房地产发展商会(REHDA),联手推出了2019年拥屋计划(HOC 2019),协助国人以较低的成本和门槛购买房屋。

对发展商而言,解决产业滞销问题,清理手上囤积已久的库存,则是它们的当前急务。

根据各方反馈取得的结论,无疑的,2019年拥屋计划已成功推高房产市场的买气,一举摆脱过去几年的低迷走势,但房产以至整个产业市场是否自此扭转乾坤,2020年有更好的走势?

诚如我们今年上半年所见的,在政府祭出豁免印花税的利好政策刺激下,产业市场表现大有起色,价量齐升。

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根据澳洲房产集团永利行(Raine & Horne)大马分公司Raine & Horne International Zaki +Partners公司指出,今年上半年,产业市场比起去年同期好很多。产业成交量和成交总值,分别按年增长6.9%及0.8%。

永利行指出,产业市场去年已有改善迹象,并预料在今年进一步走稳。希望联盟去年5月上台后,新政府于2019年财政预算案中宣布今年上半年推行2019年拥屋计划,成功推高了产业市场的买气。

2019年拥屋计划原本是于今年上半年推行,政府过后同意延长至今年12月31日,令这项原本为期半年的计划,变成一整年。

该行在一份研究大马产业市场2010年至今走势的研究报告中指出,拜2019年拥屋计划所赐,我们见证了产业市场今年上半年渐入佳境,而下半年也因为2019年拥屋计划延长至今年结束,前景保持强韧。

刺激国人投资产业意愿

经济增长保持强稳,以及政府主导的各项措施,进一步支撑了房产领域的市场交投活动。

“2020年财政预算案料将刺激国人的产业投资意愿,尤其是首购族,可通过各项融资工具,有能力购买人生中的第一间房子。 况且,政府正大力推广TOD (Transit Oriented Developments),即以公共交通为导向的综合发展计划,这类发展概念将让购屋者更轻易的进出主要地区,但愿此举也可协助降低生活成本。”

不过,不是所有人都看好明年本地房产市场的走势。

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中低价及可负担屋
豁免征产业盈利税

永利行在报告中提到,为了控制市场的亢奋情绪,政府在上月出炉的2020年财政预算案中,宣布调整产业盈利税,对购买5年后脱售的产业,征收5%产业盈利税。

翻开历史,可以发现,政府曾在2007年4月至2009年12月期间,暂时搁置产业盈利税政策。此外,产业盈利税税率曾分别于2011、2013及2014年进行调整。

房产续扮演产业走势领头羊

值得一提的是,在2020年财政预算案中,政府宣布,价格20万令吉以下的中低价屋及可负担房屋,豁免征收产业盈利税。

2015至2017年期间,国内产业市场连续3年价量齐跌。在这之前,产业成交量曾于2011年达到顶峰,按年增长14.3%至43万403单位。

当年,产业总成交值更劲扬28.3%,达到1378亿令吉。房产市场持续扮演产业市场上扬走势的领头羊。

2015年,尽管产业成交量下跌,但产业价格却持续扬升,主要是建筑材料成本上扬所致,而前朝国阵政府于2015年4月实行消费税,更进一步推高产业价格。

到了2016及2017年,国际原油及原产品价格双双暴跌,以及令吉汇率下挫,加剧了产业市场的跌势。

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产业市场越来越不活跃

永利行指出,2010年是过去10年来,大马经济表现最好的一年。2010年上半年,我国经济按年增长9.5%。

此外,当年的外来直接投资更飙升6倍至290亿令吉,是亚洲外来直接投资增长率最高的经济体。

供应增加需求下跌

然而,到了今天,可负担房屋仍是困扰大马人的一大难题。加上令吉汇率疲弱,以及中美贸易战打击我国经济,产业市场也变得越来越不活跃。尽管产业供应增加,但需求却下跌。

可负担房屋一直是国内备受关注的大课题。国家银行早前指出,根据国际标准,本地屋价“严重无法负担”。这里的可负担房屋定义,是房屋价格不超过家庭年收入的3倍。

然而,在2016年,国内房屋价格是国人平均家庭年收入的4.8倍。国库控股在其最新报告“2018年家庭现况”中也阐明了这点。

永利行指出,事实上,自2011年以来,政府已推行了各项房屋计划,以协助40%最低收入群体(B40)及40%中产阶级(M40)一圆居者有其屋的梦想,以摆脱无壳蜗牛的窘境。

为了扭转这个不利局面,政府已建议多项奖掖及发展计划,以协助国人购买房屋。

除了2019年拥屋计划,政府也在今年推出产业众筹平台,降低产业投资的入门成本,协助首购族买房。

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房市进入调整期

大马房地产发展商会森州分会主席黄丽萍认为,我国经济未来走势不确定性,房市前景依然不可预料,加上政府推出的拥屋计划优惠期结束,明年我国房市将进入调整期。

她说,房市反弹的利好因素未能持续发酵,例如2019年拥屋计划的优惠将在今年杪结束,发展商需更谨慎根据市场需求而推出房产,2020年房产市场料无法延续今年的房市反弹趋势。

她表示,政府今年宣布多项利好政策刺激房产市场,如下调外国人买房门槛,但房屋政策的权力在州政府,该政策需要各州政府根据自己地区的需求而作出调整,现阶段发展商和外国人仍观望。

她赞赏政府推出拥屋计划及延长至今年杪,成功帮助发展商的房产销售,特别是发展商手上有一些销售走势较慢甚至滞销的产业。

清空滞销房产

2019年拥屋计划为购屋者提供多项优惠,其中一项就是价格介于30万至100万令吉的房屋,豁免印花税,当然,有关交易必须在今年内完成。

此外,发展商提供10%房价折扣,达至政府、发展商和市民皆大欢喜的三赢模式。

“今年截至11月15日,森州创下1673间参与拥屋计划的房产销售成绩,总销售额为11亿1330万5854令吉18仙,而折扣10%房价后销售额为9亿1589万9208令吉2仙。”

她表示,发展商透过这项拥屋计划,成功把很多以往销售较慢的房产,以优惠方式出售,该计划帮助发展商清空滞销房产是不容置疑;发展商成功销售房产,把套牢着的款项周转出来。

销售周期料更长

发展商赶在该计划结束前尽可能把房产销售出去,而明年起发展商手上可能没有太多的发展项目,他们需要研究市场需求,才制定全新发展项目。

她表示,目前房产市场最大的问题是购屋者的房贷无法轻易被银行审批,这意味着发展商推出的房产未必如预期般能在短时间内被市场消化,销售周期会更长。

由于网购领域异军突起,她预测,接下来工业产业和仓库是未来趋势,只要发展商做好研究工作,根据需求做出发展项目,肯定可以取得亮眼的销售成绩;反之发展商依然故我的推出不符市场要求的房产,导致销售走势缓慢,发展商的现金周转可能会被套着。

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source: http://www.enanyang.my/news/20191124/%e3%80%90%e7%8b%ac%e5%ae%b6%e3%80%91%e6%8b%a5%e5%b1%8b%e8%ae%a1%e5%88%92%e4%bc%98%e6%83%a0%e6%9c%9f%e7%bb%93%e6%9d%9f-%e6%88%bf%e5%b8%82%e6%96%99%e9%9a%be%e7%bb%ad%e5%8f%8d%e5%bc%b9/

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