拖垮柔州房产的五大原因!

马来西亚第二大人口最多的州属——柔佛州,尽管近年来在招资上继续录得佳绩,但外资进驻却并未提振柔州房地产市场。到底是什么原因,让这个南方州属的房地产市场继续乌云压顶呢?

根据依斯干达特区发展机构(Iskandar Regional Development Authority,简称IRDA)数据,柔州在2019年上半年取得RM167.5亿的外国投资,2006年至2019年6月的累计投资额达RM3020.9亿。当中,47%的投资来自制造业,另外的53%来自服务业与其他领域。

IRDA总执行长Datuk Ismail Ibrahim在近期的媒体发布会上表示,最新投资数据让人振奋,过去五年的年均复合增长率(CAGR)更达9.7%。

的确,这个南方州属过去备受市场看好,许多知名品牌与发展商也相中这个区域的发展潜质,纷纷进驻抢滩,包括中国的绿地集团与富力集团、新加坡的皓源集团、东南亚宜家的Toppen购物中心、乐高乐园、Marlborough学院以及Hello Kitty主题乐园。

不过,这些利好似乎并未带动这个州属的房市需求,柔州的已建峻未售的房产数量依然高居不下,屡屡高居全国榜首。

近期新闻报道指出,柔州共有6,066间价值达RM40.6亿的房地产已经完工超过两年,但仍然无人问津,这个数目高于大马的其他州属,而这些房地产中,接近60%的价格在RM50万以上。

马来西亚房地产公会(Rehda)柔州分会主席Datuk Steve Chong Yoon On在8月间的新闻发布会上表示,截至今年首季累计未售房产达51,000间,总价值约RM360亿,其中16,000为土著固打单位。

对于高居不下的未售房产数量,业者深表担忧,加上州内缺乏能够催动需求的大型发展项目,即便与新加坡一水之隔,占尽地理优势,也似乎欲振乏力,到底是什么拖垮了柔州房市呢?

原因一:负面印象让人举足不前

在历经数年的低潮期后,柔州房市其实逐渐回暖。根据2018年国家产业资讯中心(NAPIC)数据,柔州在去年房地产交易案达41,653宗,价值约RM193.3亿,销售与总值分别按年增7.8%与3.8%。

对此,Rehda柔州分会认为,增长动力主要来自本地购屋者,价格合理且位于策略性地点的房地产依然备受青睐,特别是价格位于RM50万至RM75万的房地产更有人连夜排队。

不过,市场普遍对于柔州抱持负面看法,特别是在柔州政府自2014年底实施的房市降温政策后,让好不容易起步名扬国外的柔佛州陷入胶着情况,本地投资者对这个市场保持观望态度,外国投资者因入门门槛提高,加上政策的不确定性,投资兴趣也不高。

不仅如此,许多大型基础设施发展项目如隆新高铁发展暂缓,也让市场对于柔州前景短期看淡,市场消费意愿骤降,投资者信心也下滑。

原因二:土著固打单位缺乏明确释放机制

在今年5月间推介的国家可负担房屋准则中,列明柔州的土著固打单位介于20%至40%之间,具体比例胥视售价而订。

售价不超过RM20万的房地产,发展商必须预留40%作为土著单位;售价在RM20万以上则需保留30%,而RM30万以上的房地产,则必须预留20%予土著买家。

不过,并非所有保留的土著单位都会被售出,而州政府也并未清楚列明释放机制与时间,大量的未售单位影响发展商的现金流,也让未售房产不断增加。

原因三:外国投资者面对高入门门槛

在2010年至2012年间,柔州几乎每个周末都有新房产项目推介,不少人漏夜排队抢购,但自2014年底打房政策陆续登场后,加上国际经济增长放缓,市场瞬间冷却。

在数项打房政策中,最让外国投资者却步的,莫过于外国人置产门槛上调至RM100万以上,相较之前的RM50万以上。

政策骤变,不仅打击外国投资者的置产意愿,也冲击二手房屋市场的购兴。这是因为本地购屋者对于RM70万以上的房屋兴趣不大,大多购屋者也没有如此财力。

经济增长走缓,也影响令吉汇率表现,令吉兑新元自2014年8月攀至RM2.53(兑1新元)的五年新高后,汇率走势便萎靡不振,去年10月至今,汇率维持在RM3以上。

许多新加坡投资者在持有房地产数年后,好不容易找到买家套现,但在将所得兑换新元后,不是赚得不多就是蒙亏。如此情况下,更是让投资柔州房产吸引力大跌。

原因四:缺乏催化剂

隆新高铁计划以及新山至新加坡捷运计划展延,严重打击投资意愿。许多期待大型发展项目开跑的投资者,对于政府朝令夕改的政策感到失望。

此外,邻国新加坡经济增长放缓,加上中美贸易战频传变数,也让投资者决定暂且观望。缺乏利好带动,柔州经济增长难见突破。

原因五:全球因素影响

全球市场增长放缓,马来西亚也难独善其身。

根据世界银行于今年6月发布的全球展望报告,今年全球增长预计放缓至2.6%,主要受较预期疲软的贸易与投资走势冲击。

在马来西亚方面,去年的国内生产总值由前一年的5.7%增长,放缓至4.7%,市场预计今年增幅将继续走缓。

本文来源:EdgeProp.my

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