屋主要破产·买不买?

陈小姐来信提出关于订购房屋时,经纪告诉他卖方可能被起诉破产,趁破产前卖屋的问题,她说,卖方准备以低于市价的水平售卖,不过没有讲清楚会比市价低多少个百分比脱售。

请问:“购买这名卖主的房屋风险大吗?”

另一名读者张先生说,他与太太不久前在转手市场,订购了一间房屋,事后在继续有关交易的过程中,发现卖主是一名破产者。

他在信中提出以下3个问题:

1.为何律师在向有关当局搜寻,没有办法确定卖方是一名破产人士?

2.买方面对这样的问题,最终的结果会怎样?要如何解决问题?

3.如果终止买卖,已支付的款项会否被没收?

答:

陈小姐购买可能被起诉破产人士的房产,如果在办理转换名字手续时,卖方证实为破产人士,交易可能会拖比较久的时间,间中可能会面对一些阻力,如果陈小姐有时间等待,而且该房屋坐落在理想地点,屋况不错、售价比市价低,或许可以冒险尝试。

事先讲好可取消退订金

不过,陈小姐可以事先讲好,如果交易在进行过程中,卖方证实为破产人士,选择取消交易,拿回已支付的购屋订金。

另外,黄振原律师回答张先生的问题时指出,在正常情况下,代表买方的律师,应该先对卖主展开破产搜寻,以确保他不是破产者。破产者名下的产业,通常会被冻结,在进行转手交易也比较麻烦。

关于为何律师没有办法向有关当局搜寻,以确定卖方是一名破产人士的问题。一般来说,由于破产局在发放破产搜寻结果,往往非常缓慢,碍于双方必须在一定期间内签署买卖合约;因此,有关律师可能在没有选择的情况下,让买方先签署买卖合约。

另外,买方的律师也必须在同时,让卖主执行法定宣誓,确认本身不是一名破产者,在买卖合约下,通常会有一条款列明卖主不是一名破产者;假如卖主被发现做出虚假宣誓,就等于是抵触有关法令。

提到应该如何解决问题,黄振原律师认为有两个选择:即:一、终止买卖合约,向卖主领回已付的购屋款项;二、寻求官方财产管理人的同意,继续这项交易,然后把进行有关产业交易的款项,转交给官方财产管理人。

不过,建议张先生寻求本身律师的协助,询问该名律师应该终止买卖、或进行继续交易,也许他可以提供一些意见供选择。

破产后资产
由报穷局监管

这里我们提供一些关于破产/报穷的资讯供参考,许多人因为房屋贷款,信用卡债超额,还有其他债务,被银行起诉破产。

当一个人“破产”后,“报穷局”会监管其名下的资产:

●所有产业(包括房地产.车子)。

●保险(到时只可购买意外保险、医药卡),银行户头、股票、信托基金等会归“报穷局”来解决债务。

“报穷“后,个人的债主(银行)不会直接来追债,他们必须通过报穷局来处理。一般上要被银行“起诉到破产”,不是短时间的事,例如:

●拖欠信用卡债

假如欠卡债不到5万令吉,银行不会起诉一个人破产,只会列入黑名单,以后不容易借贷。假设超过5万令吉,会被起诉破产,整个程序最快要一年半,通常两年左右。

欠卡债超过5万将被起诉

如果个人欠下的数额还未到5万令吉,因为利上加利,再加上迟还罚款、律师费等,累聚起来超过5万令吉将被起诉的可能。所以不要被起诉至破产,就不要碰触这个顶限。这顶限是以个别银行来计算,不是欠下所有银行的“总数”。

假如手上有几张信用卡,所有卡债的总数可能超过10万令吉,不过拖欠每间银行的卡债不到5万令吉,银行不会起诉一个人破产,不过还会被列入“不能借钱”的黑名单。

●有关房地产及车子在面对被起诉

“破产”之前,能卖的就买、能转名的转名。许多人是“卡”在投资了“卖又没人要、租又租不出”的产业,要继续供款又无能为力,银行不断打电来追讨的困境。

一般来说,最多是没有偿还6期的分期付款,银行就会发出律师信,不过通常也要拖大概两年才会被拍卖,不是一次就拍卖成功,第一次拍卖不成功,银行会一次又一次的拍卖。总之,银行会将自己的亏损降到最低。

如果成功拍卖的产业,扣除欠银行的欠款还有剩余款项,银行会归还,也不会告一个人破产。如果扣除所欠款项,不足以抵销,而拖欠的个人也无法偿还,在超过5万令吉的情况下,才会被起诉破产。

在这种情况下被起诉破产,通常要花几年时间,个人可以在那几年,尽量改善自己的财务状况,或者在银行提告之前,与银行商量如何解决,事情很大可能会有转机,毕竟银行也是在商言商,告一个人破产也需要花时间和精神。

如果真的“破产”了,名下的财产将由“报穷局”

监管,能拍卖的资产,就拍卖掉来偿还债务,通常一般人的做法会在破产前先脱售或转名。

破产前5年售产业
报穷局有权追查

另外,破产之前5年被出售或转名的产业,“报穷局”有权追查,不过如果能证明脱售产业是为了解决债务,问题应该不大。

破产后接下来3年内,个人每个月的收入,必须交10%,到“报穷局”清还债务。在这3年内,个人不可以出国“旅行”。话虽如此,如果要出国朝圣、医病、或有外国公司/朋友的邀请信,需要出国处理一些公事,都可以向“报穷局”申请批准出国,通常问题不大。

本文来源:星洲

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