拥屋计划消化滞销单位 房市逐渐回暖

经历了好几年的低潮,大马房产市场是否已见底,初露曙光?

产业顾问公司马来西亚莱坊最新的研究报告指出,大马产业市场预计将在今年下半年逐渐回暖。

以新山为主的柔州房市回稳,但霹州房产市场目前没有回春迹象,预计下半年的房产市场依然慢热。此外,吉隆坡和槟州的房产市场走势也不尽相同。

今年上半年,其中一个对本地房地产市场影响深远的事件,就是2019年拥屋计划(Home Ownership Campaign 2019,简称HOC 2019)。

这项计划旨在协助更多国人达成居者有其屋的梦想,以及协助解决产业滞销的困境。

由于这项计划的焦点不仅是可负担房屋,而是整体房产市场,结果高档住宅项目也从中受惠。

 

莱坊指出,参与这项计划的部分高档项目,包括Agile Bukit Bintang、Axon Bukit Bintang、Star Residences、Ascott Star KLCC、The Manor、Damansara Fifty6及Solaris Parq等。

HOC 2019的主要好康,包括屋价折扣至少10%、售价100万令吉及以下房屋的房屋买卖合约免印花税,以及贷款额250万令吉及以下的房屋贷款免印花税。

张润安:拥屋计划延长,刺激现有房源的销售。

马来西亚房地产发展商会柔州分会会长拿督张润安指出,延长HOC 2019有助进一步消化滞销房屋,尤其是可负担住宅单位,下半年将迎来春天。

他接受《南洋商报》电话访问时表示,经济开始稳定,无论是廉价、中价或高档房产询问度开始慢慢活跃,特别是60万令吉或以下的房地产最受关注。

他说,现阶段新发展项目放缓,房源供应量减少的情况下,政府延长拥屋计划奏效,的确刺激了现有房源的销售。

黄俗钦:购屋者多倾向于可负担型的有地房产。

50万以下双层排楼抢手

DPG Malaysia创办人黄俗钦指出,政府宣布延长以上计划至年底,无疑也协助发展商销售楼盘时,营造优惠噱头,吸引更多人进场买房,刺激买气。

不过,他认为,目前大部分的购屋者,倾向于可负担型的有地房产,尤其是售价介于30万至50万令吉的双层排楼,买气不曾中断,询问度非常高,惟货源有限,几乎是“手快有手慢无”的现象。

他以林柭控股有限公司在世纪花园开发的综合发展项目为例,进驻在人气十分旺的老城区,距离新山关卡约5分钟车程,策略性地点是最大优势,加上中端价位的服务型公寓深受年轻一代及越堤族的青睐。

“反而高档公寓需要慢慢消化,相信下半年未必看到显著的效果。”

沙古南苏巴马廉:房产市场看到一丝曙光。

国行下调隔夜利率 

房市再注强心剂

大马莱坊董事经理沙古南苏巴马廉指出,房产市场因HOC 2019获延长至今年12月31 日,将继续刺激购屋者的购兴,并给了发展商清货的良机。

“我们可能已在房产市场看到一丝曙光,HOC 2019的延长,料可成房市的牵引力,包括高端及服务式公寓这一块。许多发展商参与HOC,它形成的清货良机对他们来说是正面的。”

此外,国家银行早前宣布降息,将隔夜政策利率下调25个基点,至3%的举措,也将削减借贷成本,许多银行已跟进降息,预料将对房产市场注入另一支强心剂。

同时,在整体房产市场仍面临种种挑战之际,更多发展商正在探讨多样化其房产类别的机会,包括把一些新趋势,例如以出租为目的的住宿环境、共同生活(Co-living)、老年人生活(Senior living)等,纳入房屋归类与设计的考量中。

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潜在买家重新入场

莱坊指出,尽管接下来,由于房产供应及价格可负担程度皆出现错配,包括高档住宅在内的房产市场前景依然谨慎,但随着旨在解决房产市场各项问题的国家房屋政策2.0(2018至2025年)已出台,以及拥屋计划延长、产业贷款利率减低及P2P融资平台等利好因素出笼,潜在买家正逐步重新入场。

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隆共管及服务公寓
供应量达5.6万间

上半年,吉隆坡有数个高级公寓及服务式公寓被推介。

此外,两个发展项目为数共602单位的高级共管公寓及服务式公寓于上半年竣工,意味着,吉隆坡的共管公寓及服务式公寓累积供应量已增至5万6786单位。

在吉隆坡市区内,新推出的Axon Bukit Bintang,每单位每平方尺叫价介于1454至1629令吉。

不过,这个租赁产业项目的每平方尺叫价,比起去年下半年推出的永久地契产业Agile Bukit Bintang B座就有一段距离。

后者叫价介于每平方尺1839至2107令吉。

二手屋价格下跌

吉隆坡市区以外,士布爹的Setia Sky Seputeh的B楼,每平方尺叫价约1270令吉,比2016年推介的A楼(每平方尺叫价1218令吉)高出4至5%。

不过,二手房屋市场价格则有下跌趋势。

二手屋平均价跌3%

莱坊指出,今年上半年,吉隆坡二手高档房产平均成交价格比去年下跌约1.6%。

其中,白沙罗高原、肯尼山及满家乐的二手屋平均成交价格下跌3%。

反观,安邦希里尔(Ampang Hilir)/U-Thant及孟沙地区的二手房屋则分别上扬3.9%及1.1%。

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业主调低租金开价

在出租市场方面,莱坊指出,隆市的业主们似乎面对越来越大的压力。

基于借贷市道紧缩及可供出租产业增加,越来越多业主调低租金开价。

另有一些业主则装修与提升他们的单位,以保持竞争力。

无论如何,今年上半年,吉隆坡其他地区的租金叫价保持稳定。

黄俗钦:高档屋吸纳率偏低 

新山聚焦可负担屋

在新山,整体房产市场已稍有起色,无论是交易量或成交总值都有改观。

然而,基于高档房产的吸纳率仍然偏低,大部分发展商将把焦点放在可负担房屋。

DPG Malaysia创办人黄俗钦坦言,有能力购买高档公寓的本地人较少,申请房贷也得过五关斩六将,并非易事,高档公寓供应无法及时完全被市场消化。

不过,如果服务式公寓有自己的特色和卖点,那还是可在淡静的交易中闯出自己的一片天。

姚瑞才

瞄准小家庭越堤族

林柭控股有限公司(LINBAQ) 营运总监姚瑞才就向《南洋商报》指出,该集团旗下坐落在世纪花园的服务式公寓开卖1个月内,非土著单位已卖出90%,瞄准小家庭、外州移居新山的专业人士及越堤到新加坡工作的大马人。

“新山已转型为国际大都会,马新仅一水之隔,许多人才往返马新两地。”

他说,该公司在房市场需求方面做好完整的功课,适时调整策略,单位售价从50万令吉起跳,并融入全新的元素,包括新山首家拥有空中商业区的发展项目、东南亚第一家纸箱王主题乐园以及首家拥有温度调节器的咸水泳池作为标杆性的房产增值元素,以迎合时下年轻人及专业人士对家居生活所讲究的便捷、保值和生活素质。

供应过剩 槟州短期难改善

莱坊指出,在槟州,产业市场展望依然谨慎,交投活动也相当有限。

无论如何,第三季开始,槟城产业市场展望会有所改善,长期前景则保持乐观。

目前,槟州房市仍受到供应过剩问题所困,因此难望在短期内有显著改善。

邱文传

邱文传:缺乏刺激元素 

霹下半年房市慢热

霹雳州的房产市场目前没有多大进展或回春迹象,预计下半年的房产市场依然慢热。

霹雳房地产发展商公会会长邱文传说,HOC 2019今年1月宣布,3月正式开跑后至今已5个多月,该会的会员在此计划下所卖出的30万令吉以上房屋单位却只有206个。

他指出,若市场旺盛,半年内应可卖出至少1000个单位。

受PR1MA降价冲击

他宣称,据他所知,一个大马人民房屋计划(PR1MA)的房屋减价,提供高达30%至40%的折扣,售价从20多万令吉降至14万令吉,吸引许多购屋者,对本地发展商的房产销量带来很大影响。

他指出,霹州与吉隆坡、新山及槟城的房产市场不同,吉隆坡人口稠密及工作机会多,槟城的房产数量少及价格高,新山则有许多外国投资者,而霹州因缺乏有关可刺激市场的元素,包括就业机会较少及薪资较低,导致许多当地人买不起房屋。

州内的双层排屋售价可达40万令吉,由于成本,如地价、建筑材料价格及发展商需向政府缴付的各种合规成本等高昂,以致屋价高企不下。

房贷审核仍严格

尽管银行的贷款利息已减低,但批准房贷的条例依旧严格,且许多时候批准的贷款额只等于房屋售价70%至80%,剩下的费用可达3万令吉,需买家自费,试问有多少买家可承担该笔费用?

消费者向银行申请汽车贷款容易获批,买屋者却难以获得贷款,盼国行能调查原因。

“掌管霹州房屋及地方政府事务的行政议员杨祖强,了解州内房产市场与发展商的困境,听取发展商的意见并尽力协助我们,最近他已决定将怡保市政厅向发展商征收的发展费,从10%调低至7%。”

洪珍坆

洪珍坆:80万以上豪宅有市场

霹雳房地产发展商公会理事洪珍坆说,目前行情还是淡静,个人认为,在霹州下半年的房产市场,售价具竞争力及位于策略地点地点的有地房屋市场会较好。

据观察,如今30万令吉以下及50万令吉以上的房屋销量慢热,反之80万令吉以上的豪宅的市场需求还不错。

怡保的土地多,因此高楼公寓的销量会较慢热,除非有关单位的价格很吸引,如介于10多万令吉至20万令吉之间,销量就好。

房产市场慢热,可能是因为人们觉得经济放缓,加上房产不是必需品,所以大家都在观望情况,拖延购屋。

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