储蓄难生钱‧买房更划算?

国家银行在5月7日宣布减息0.25%,指标隔夜政策利率(OPR)从3.25%降为3%,这是国家银行自2016年7月13日(星期三)召开议息以来,首次调低隔夜政策利率,以期在全球经济风险升温之际,捍卫国家经济成长,2018年大马经济取得4.7%成长率,预测2019年经济成长率,可以保持在原有水平。

利率小降
储蓄vs买屋

市场人士深信,国行宣布下调隔夜政策利率,料有助带动交易缓慢、走势低迷的房屋市场。坦白说,利率下调了,如果将多数现金存放在银行的定期存款,回酬率更为薄弱,有能力购买房屋的,会规划购买房屋来投资,特别是能买在容易出租的地点,回报率将比把钱存放在银行理想。

这几年,银行的存款利率普遍偏低,50万令吉的公寓,如果租金是2000令吉,比起将钱存放在银行赚取定期存款利息理想,以4%的12个月存款利率来计算,50万令吉的利息收入是2万令吉,除以12个月,每月收入为1666令吉。

如今,12个月存款利率只有3.1%,或稍微高一点(不过,需符合条件,可能是黄金岁月或其他类型的存款,则另当别论)。如果将50万令吉放在银行的定期存款,利息收入减至1万5500令吉,折合每月收入大约只是1292令吉。

我们以月租2000令吉做为例子,那只是保守估计,如果房产位于理想地点,配有一些基本的家具和其他屋内设备,例如壁橱、冷空调、热水器,租金可到2500令吉或更高水平,如果容易收到租金,其实,投资房产是可行的。

房价下跌才是关键

国家银行不久前宣布降低利率,对购屋者来说,是否为购屋的良好良机,业界人士看法不一。从理论上来讲,隔夜政策利率下跌,就是鼓励人们消费或投资,存放在银行的资金数额相应减少,因为钱的贬值将更明显。

隔夜政策利率的下调,旨在维持货币宽松政策立场的一致性,以确保国内经济能够持续稳定发展,随著降低利率,本地多家商业银行也调低基本利率,从简单的数据来看,假如商业银行同步调低借贷利率,向银行领取产业贷款者,每月的分期付款可以减少一些支付,可能介于数十令吉至数百令吉的数目,至于可以节省多少钱,就看个人的贷款数额而定。

每月供期减2至3%

投资银行研究经理表示,降低隔夜政策利率,并不会为马币带来不利影响,相反的,这项措施或许可带动马币汇率,不过,关键在于能否引来更多外来投资,至于能否带动产业市场的投资,市场人士认为,也许需要观察3至6个月的时间。

肯纳格证券分析报告指出,隔夜借贷率降低25个基点,从3.25%下调至3%,假设贷款额度为90%,降息25个基点将使到每月份期付款减少2至3%,也意味可负担能力的改善将是同样的比率(2至3%之间),对大众房产市场的购屋者是有利多于不利,他们对可负担比率的反应比较敏感,不过,严格来说,影响效应料不足以大力推动更多的房产交易,除非降息幅度比较大,例如超过50个基点,则另当别论。

降息不足推动买气

降低利率已经是事实,是否应该考虑购买房屋?针对这点,实力产业经纪公司总裁陈建业说,如果购屋者申请房屋贷款获批准,应该考虑掌握发展商提供折扣优惠机会,进入一手市场选购房产单位。

许多房屋投资者也会掌握这个机会购买房屋,但对多数“无屋一族”而言,目前的屋价仍有些高昂,即使调低房贷利率依然不容易买得起房子。陈建业受访时表示,现在的房产市场仍相当看淡,预计调低隔夜政策利率后,带动房产市场的层面不会太广。

“最重要的是政府设法将房屋价格降下来,由于发展商需要承担一些建屋基本设施的费用,因此,可能会将一部份成本转嫁给购屋者。”

20万房屋供不应应求

陈建业认为,不排除宣布调低贷款利率后,会有人掌握机会购买房屋,不过目前市面上以30至50万令吉、或更高价位的房屋居多,首购族普遍无能力购买价值30万令吉以上的房屋,他们对20万令吉或以下的房屋需求比较大,可惜这个价位的房屋供应不多。

另一名产业经纪说,二手屋的市况也不理想,现在年轻人的房屋可负担能力,还是比较弱,加上价格在20万令吉或以下房价的单位,普遍位于偏远地区,如果要购买,本身必须要有轿车,或是有交通工具抵达的地方,否则,买了房屋、又要购买汽车,谈何容易?

不过,陈建业补充,如果有公共交通工具抵达的地方,虽然地点稍微远一些,坦白说是可以考虑的,因为出入交通的便利性应该会逐渐改善,无论如何,调低隔夜政策利率,预料将对房产业市场带来正面影响,待个别商业银行调整借贷率,包括房贷利率,将有助减轻负担。

批贷严谨首购族贷不起

友联房地产经纪公司总经理包久武说,现在的首购族、特别是加入就业职场数年的年轻人,他们的隐忧是:申请银行贷款面对非常严厉的审核,就算申请者薪水符合购屋条件,银行也会调查申请者,是否有能力维持长期的偿付能力,包括其信用纪录。

房屋拍卖走高

他表示,根据了解,最近几年拍卖房屋的形势持续往上升,尤其是对中下阶层购屋者的影响更大,当他们拖欠或还不起房贷时,过了一段时间,银行将会采取拍卖房屋的行动。

不过,他认为,发展商现阶段提供回扣,例如只付少许的头期钱,包括免律师费和印花税等优惠,鼓励首购族购买房屋,这其实是一个机会,至少购屋者不需要准备比较大笔的首期钱。

“拥有房屋”降低10%房价

雪隆地区一些产业发展商的促销人员披露,今年初开始配合政府推出的“拥有房屋”计划运动,除了降低产业售价10%,也提供其他一些优惠,公司接获不少产业买家的电话询问,或者前来观看待售房屋的示范屋,显示购屋者有关注这项推售产业运动,前来观看者当中,有一些预订了房屋,可是,在申请房屋贷款的阶段,有30%至40%的申请者,无法获得银行批准贷款,显示银行仍采取严谨的贷款指南,对条件不达标者,不会轻易让他们过关。

当然,商业银行有他们的考量,从做生意、维持利润的角度出发,这是难免的,银行房贷利率下调,对买家及投资者是一项好消息。相信产业发展商,产业经纪将以降息来促销房产。

一名产业顾问表示,在购买房屋时,房贷利率扮演重要角色。举个例子,有人购了一间50万令吉的房屋,还了5年房贷后仍欠银行48万令吉,显示那几年的分期付款,是在偿还银行的贷款利息,尚未能大幅降低房屋贷款的本金,相信降息可以在这方面协助首次购屋者。

他补充,一般的银行利率是跟随市场调动,国家银行宣布调低隔夜政策利率后,房贷利率将会下降。同样的,银行的定期存款也会相应调低。

银行会进一步提高房贷吗?

根据肯纳格证券行的分析,目前,产业贷款约占银行体系现有贷款的47%,其中住宅产业占34%、商业产业贷款占13%,这是相当高的水平。

而且,商业银行将服务公寓,以及小型办公居家单位(SOHO)列为商业产业或住宅产业,这一点尚不太肯定。

根据房屋发展法令(HDA)的诠释,服务公寓是住宅单位,可是,其中一些计划坐落在商业地契的土地上,配发的是商业地契,因此,住宅相关产业的贷款,可能高过34%,在这种情况下,商业银行还能承担多大比率的产业贷款?

根据市场相关领域的了解,产业贷款市场面对的挑战保持严峻。

换句话说,银行要大幅度提高房贷,看来还是不易。

了解贷款利率配套  量力而为

陈建业表示,希望这一次的降低贷款利率,可以协助更多人落实购屋计划,虽然降息幅度不大,希望可以起带动市场作用,吸引有心购屋者的目光,尽管贷款申请不容易获批,不过,还是要尝试,这次机会过了,下次机会将在何时到来,没有人可以预测。

不过,购屋者协会中文组主任陈钟灵认为,假如屋价降幅不大,贷款申请难获批,市民收入没有显著提高,准备落实购屋计划,仍是相当大的挑战。另外,他表示,购屋新人可能对借贷利率不大了解,特别是在2015年2月1日起,商业银行以基本利率,取代基本借贷利率。

银行依个别成本调息

这两个借贷利率的不同点是:基本借贷利率是由国家银行全权控制的利率,国家银行设定利率后,商业银行以此利率为制定借贷率的标准,反之,基本利率则不由国家银行控制,而是由个别商业银行以本身的营运成本、借贷风险和偿还成本为考量,自行调整后的基本利率。

他补充,之前签署贷款合约时,其贷款利率是基本借贷利率减2至3%的额外利率,现在采用的基本利率,则是加上额外利率,成为有效的贷款利率。对贷款者来说,房屋贷款利率是越低越好,这样可以节省一笔利息开销。

另外,银行的贷款配套也有锁定期,现在多数至少3年,而且是从银行发放第一笔分期付款开始计算,不是以签署贷款合约算起,这表示,假如个人领取的贷款额度越低,要度过锁定期将越久,举个例子,假如A小姐的银行贷款额度是70%,待她支付前面的30%自付购屋款后,才轮到银行支付第4笔分期付款,支付30%的分期付款,可能需要6个月的时间。

在锁定期之前还完所借的款项,会被银行罚款,假如罚款比率是3%,就是3%乘以贷款数额,不是尚欠的贷款数目,也许被罚款的借贷者不多,因为可以在短期间内还清贷款者,一般来说数目并不多,比较可能做到的是,脱售该房产单位,假如脱售价理想,或是贷款额额不高,足以概括被罚款的数目,问题也就不大。贷款者与银行签署贷款文件时,通常获告知这些条件,同意了才签署。

房市停滞不前

产业顾问公司大马亨利行首席营运员邓志明说,这些年来,贷款的问题一直影响大马人民购屋的规划,发展商在一些地区推出的房产价格,依然属于偏高水平,由于购屋者不容易领取产业贷款,产业领域的发展似乎停滞不前。

许多发展商希望国家银行、商业银行放宽房屋贷款的要求,包括允许他们为首购屋者提供兴建期间免利息的要求,过去,发展商提供兴建期间免贷款利息安排,为购屋者承担利息开销,在某种程度上减轻首次购屋者的经济负担。

这一次的降息是否为购屋的好时机,并且有利于产业市场的交易,现阶段仍有待观察,对于尚未还清房产贷款的购屋者,每月的分期付款或许能有所减少,至于能省下多少的数目,有赖于尚欠的贷款数额。

结语

目前,银行普遍面对需以较伸缩性的方式处理贷款申请,隔夜借贷率的降低,可以带给有关领域一些舒缓空间,惟将房产需求推至高水平,预测可能性不大,毕竟家庭债务依然保持在偏高水平,2018年杪介于国内生产总值的83%,比2017年的83.8%稍低,不过,仍是个不容忽视的数据。

本文来源:星洲

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