租户频欠租‧投资房产也有风险

伍先生来信提问投资房产的问题,他说一般人多数认为,投资房产最好是将产业出租,才不会导致投资零回酬或是倒亏,他在信中补充,不少朋友面临出租产业问题多的烦恼,不只要忙于处理租户留下的手尾,最后还要处理屋内设备损坏的烦恼事。

拥4产业2车 出租2公寓

他与太太联名拥有两间公寓、一间排屋及一个办公单位,他们住在排屋,办公单位自己使用,其他两间公寓出租给上班族或学生。

去年初开始,他们陆续面临租客拖欠租金的问题,拖欠的理由很多,例如收入不稳定,拖欠的数额经常达3个月,已超过两个月的房屋抵押金,提出要他们搬迁的通知,他们又支付一个月租金,诸如此类的情况一再发生。

伍先生与太太今年53岁,育有3名孩子,还有一名仍在本地大学念书,另外两名孩子加入职场不久,其中一名前几年到海外深造,虽然是收费相比之下比较低的国家,可是由于那几年马币汇率疲弱,因此所准备的经费超出原先的预算,导致伍先生与太太的储蓄缩减了。

除了自住排屋贷款已供完,其他几个单位仍未还清银行贷款,3个产业单位的贷款分期大约5400令吉,管理费总共约600令吉,如果两个公寓的租金收足,大约是3000令吉,租金并不足以偿还银行的贷款分期。

此外,两辆汽车的贷款,其中一部的贷款分期已经还完,另一部的贷款分期是900令吉。

两人从事室内设计的工作,近年来市场景气比较差,竞争也相当激烈,生意赚幅日益缩小,目前仍有聘请两名职员协助打理业务。

除了生意的周转资金,银行储蓄和公积金储蓄并不多,主要是创业前受薪时缴纳的储蓄,后来暂停一个时候,前几年恢复缴纳。现在每月的收入勉强可以应付日常开销(包括产业的贷款分期、两名职员和两人的薪金),不过接下来的情况就很难预测。

请问理财师:如何进行投资产业的规划?

答:读者伍先生面对租户带来的烦恼,确实是许多人的经历,一些人面对租户不还租金、拖欠水电费,而且又不肯搬走的问题,这是投资产业最不值得的地方。假如已还清产业单位的贷款分期,暂时空置问题并不大;但是如果产业的贷款分期尚未还清,本身持有产业的能力比较不足,这个时候就需要进行调整,继续物色租户或是脱售房产,以松绑个人的财务状况,需要谨慎思考、然后做出决定。

能力不足  需要调整

永佳财务规划公司理财师陈建业说,在目前市场景气欠佳的时候,伍先生公司业务的收入仍可以应付日常开销、产业贷款分期、员工的薪金、本身和太太两人的薪酬,可以说情况还相当平稳。

不过,借用伍先生的话,接下来的情况就很难说,相信伍先生有意识到,形势可能不大理想,与其到时面对较大冲击,不如现在就做出调整。基于办公单位供自用,因此目前需要保留这个产业,除非日后生意规模缩小,可以选择搬回家办公,到时再来考虑出租或出售。

来到另外两个出租的公寓单位,来信没有提及产业所在地点,是否位于增值潜能大的地区。我们推测,可能不是大热门的地点,在一些很热门的地点,一般租户比较不会得寸进尺;一些租户会认为,产业所在地点不热门,等待出租单位较多,屋主面临较大竞争压力,要租户遵守租约的条件不强。

信中提及通知租户搬迁,他们会交来一个月租金,显然就是这种心态,能拖就拖,一些租户甚至会认为:“我们每月在帮屋主供房屋贷款。”可是他们忘了,购买产业单位,不是局外人认为的简单,如果缴交房屋租金,就等于是供还房屋贷款,情况这么简单,那就应该自己规划置产,每月供还银行的贷款分期,日子久了就有一个属于自己的房产。

为何说购买产业不是这么简单?首先必须符合银行贷款的条件,还要有一笔首期钱,律师费、印花税、装修费等等,这些费用加起来是一笔不小的数目。

请租户搬走  再脱售房产

我们继续说重新规划投资产业的课题,当我们面对难收租的问题,就应该设法请租户搬走,然后设法脱售该房产单位,租户白住久了,可能更加不愿意搬迁,别忘了,出租房产的租金收入需要报税,有关当局不会因为租户拖欠租金,宽待投资房产的业主,他们会这样告诉业主:“租户拖欠租金,催收租金是业主的责任,不会因为收不到或难收到租金,而在征税方面手软。”

也许有些业主不舍得放掉手上的房产单位,认为卖了就买不回来,这话有其一定的道理。可是出租给不还租金或拖欠租金的租户,在投资来说,等于是零回酬,而且许多时候,当我们领回房屋时,可能需要一笔钱来修理房屋破损的地方,不少投资房产的业主,面对房屋租金收入扣除修补房屋的费用,可能只剩下数千令吉,这是令人沮丧的投资成果。

最后要补充一点,保留其中一个或两个公寓单位都脱售,就交给伍先生与太太做决定,

可保留地点理想房产

如果要保留,最好是留一个位于策略性地点的单位,也许地点不理想的难脱售,或是脱售价格不美,可是房屋放久了屋况走下坡,日后可能更难脱售,特别那不是永久地契的房产单位,转售价的增值幅度可能日益缩减。

本文来源:星洲

(Visited 19 times, 2 visits today)