可负担房产供应大增‧刺激交易回温

房屋价格升势减缓、升幅缩小,反映市场对较高价位房屋需求疲弱,对多数买家来说,高价位的房屋并不容易负担。

同时,房产市场在过去6年交易活动沉闷,促使市场在过去2年,将房屋供应转向可负担领域,新推出的房屋计划,更多的是价格低于50万令吉的单位。

2018首半年,房屋价格只取得4%的升幅,首3季的数据显示,价格升幅进一步缩小至1.1%,在2018年1月至9月,虽然推出的新房产比较少,不过,主要州属产业交易活动较多,推高市场的整体交易量。

在其他州属,50万的屋价并不容易负担,导致2018年首9个月,未出售房产单位增加22.5%,而且以有地住宅交易为主(占大马房屋指数的76%),收入继续成长和组织新家庭,支撑他们对房产的需求动力。

在住宅产业市场,可负担能力是核心问题,在非住宅领域,办公楼和零售产业供应仍过剩,价格超过25万令吉的房屋,占新推出未出售房产较大比率,加剧一些地点供应不均衡的问题。

当市场对可负担房屋需求坚稳,并且继续超越可预见将来的新供应,加上可负担融资的措施,预测房产市场的展望将逐渐改善。在非住宅产业领域,2018年首9个月市场活动淡静,由店屋、办公空间和购物商场组成的商业产业,取得较高交易量和交易价值,特别是价格超过50万令吉的产业,至于工业产业,主要以超过100万令吉的产业为主。

首都办公产业过剩仍无法解决

虽然商业产业市场活动改善,可是,巴生河流域办公空间新增供应庞大,预料全国的零售产业空间,供应过剩的情况将加剧,额外的办公空间,无法被市场吸纳的风险仍在,即使在目前的供应水平,加上本地经济逆风持续吹,预测空置率继续恶化,巴生河流域平均租金面对压力,产业价格料大幅调低。

另一方面,大厦业主继续提供奖掖,以吸引租户需求,包括折扣租金,这样的吸引力料进一步压缩租金回酬。

由于人民在房屋的可负担能力仍有待提升,在2018年,金融机构涉足本地产业市场,提供的贷款增长率只是5.9%,比2017年的7.1%低,不过,住宅产业贷款仍是最大的成长组合,贷款申请集中在售价低于50万令吉的房屋,首次购屋者占住宅总贷款的69%,投机活动不多,尽管未出售房屋水平上升,符合资格的首次购屋者,继续获取房屋贷款,贷款批准率稍低,申请者贷款不获批主要是他们的负债太大,收入不足以概括贷款的分期付款。

银行审批严谨 拖欠偏低

整体情况来看,银行提供的住宅与非住宅贷款保持健全,在审批把关严谨是关键,这些贷款的拖欠率偏低,而且最近几年己有改善,配合信贷风险管理水平的提高,银行在评价产业发展计划的可行性,也不断在提升,这包括对新产业地点的考量,周边的发展设施,在产业市况疲软之际,产业发展商的盈利表现面对压力,赚幅相应缩小,而且必须努力清理卖剩的房产单位。

在过去一年,产业发展商面对业绩表现退跌的情况,产业市场发展存在的金融稳定风险,在可以管控的范围内,有序的过渡期、一个永续的房产市场,这些都是削减家庭债务偏高,避免引发长期风险的方向。

与投资者比较,购买房屋供自住的贷款者,即使是面临财务压力或收入负成长,定期偿还分期付款的纪律,一般会比产业投资者较为理想。

 

本文来源:星洲

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