降息时代买屋热?

2019年,对购屋者来说,似乎是个好年。

政府全面推动可负担屋,携手发展商祭出“2019年拥屋计划”(HOC),还多次呼吁银行放宽放贷,就为了让国人能在这个物价高涨的时代,真正能“居者有其屋”。

如今国行也来助一臂之力,基于未来经济和通胀考量,在上周宣布降息25个基点,也意味着,贷款利率也会随之调降。

房屋折扣多、利息降低,难道现在就是买屋良机?

购屋胥视各种因素
降息激励买气不长久

会有很多人因为利息降低,而立刻下购屋决定吗?

其实不尽然,毕竟购屋决定胥视各种因素,需要考虑长期的负担能力、生活模式、地点等,贷款利率只是其中一环。

更何况,贷款期长达30年,未来国家银行的利率走向无从预期。短期来看,国行若只降息那么一次,省下的贷款数额其实也不大。

但无可否认,国行在政府积极推动可负担屋之际出招降息,确实有望在短期激励一点买气,买家还是能获得些许“安慰”。

可能要先了解一个概念,为何国家银行会降息?

国行上周宣布,将隔夜政策利率(OPR)下调25个基点,至3.00%水平,是今年东盟区域内首个降息的国家。

这是国行1年多来首次调整利率。国行在2017年6月降息后,一直维持利率,直到去年1月25日,才升息25个基点,将利率调高至3.25%水平。

景气升息 不景气降息

国行认为,虽然目前国内的货币及金融状况依然可以支持经济增长,但已有迹象显示金融状况将会紧缩,因此决定降息来维持货币政策的宽松,在维持价格稳定同时,仍可以支持经济稳健增长。

经济学家庄学勤接受《南洋商报》访问时解释,降息可以让国人手头上的现金增多,增加可以支配收入,以刺激内需。

这是很自然的市场定律,景气时升息,不景气时降息。

举例,2008年美国爆发次贷危机时,因经济不好政府推出量化宽松政策(QE)购买市场烂账及债券,为市场注入更多流动现金,提振经济及制造更多就业机会,刺激国民消费。

之后美国经济复苏,美联储转而升息,重新将热钱收紧。

在我国方面,大马经济研究院(MIER)的我国的消费人情绪指数,重新跌回2013以及2015年的低落水平,因此政府须要降息提振国内经济以及消费情绪。

那对产业的利好呢?

当国内银行跟随国行步伐,将利率调低时,代表贷款利率会减少,存款利息也会走低,存户就会将存放在银行的钱取出,转为投资在房地产或股市等市场。

“不过,降息政策也需面对其他压力,包括马上看到的市场反应,如令吉兑美元跌破4.15令吉水平、冲击银行赚幅及引发新一轮外资抛售行动,短期内股市继续看低,下跌趋势暂时仍未见底,投资者受促场外观望。”

庄学勤

书到用时:

基准率和基贷率

本地房贷大致分为传统和回教房贷,再细分为定期贷款(term loan)、半伸缩型贷款(semi-flexi loan)和伸缩型贷款(flexi loan)。

房贷利率可以是固定或浮动。

2015年初起,银行不再使用基本贷款利率(BLR,简称基贷率),而是采用基准率(BR)来计算房贷利率。

基贷率的计算方式有欠透明,一些银行甚至以比基贷率更低的利率来吸引顾客,借此推动贷款增长。在新制度下,客户不能以比基准率更低的利率借贷。

与基贷率的固定利率不同的是,基准率是由银行所定,国家银行不会干预,而且胥视各个银行的放贷效率,会有所分别。

降息来得及时

改善市场消费情绪

庄学勤指出,从近期国行降息的举动,与国内目前进行中的“2019年拥屋计划”(HOC),可以看到政府在国家房屋政策中,多管齐下振兴房地产业催化经济。

为了达到居者有其屋,政府承诺增建可负担屋,在2019年财政预算案中,也提议众筹买房,让购屋者有除了银行贷款的其他融资管道。

之前,已经有产业众筹数码平台FundMyHome面市,证券监督委员会也负责推出P2P融资框架,预计将激励更多业者加入。

除了庄学勤,马来西亚不动产联盟主席、产业估价师倪川鹏也对降息的决定表示支持。

“马银行(MAYBANK,1155,主板金融股)在国行宣布降息后,马上跟着下调基准率和基贷率,其他商业银行也跟进降息。虽然供款减少不多,但是让目前在摊还房屋贷款的购物者,可增加每月可以支配收入。”

同时,这也有助改善市场消费情绪,目前适逢政府配合国家房屋政策和拥屋计划,政府和国行的决心,让那些在考虑买房的购屋者更加有信心入场,激励房市的买气。

“整体市场乐观情绪预料将会持续到年尾,加上市场手头现金增多,鼓励一些人趁机买房、商业店屋,或者转为投资股市,带动经济走势。”

 

廖为瀚

降息惠及贷款不利储蓄
是时候进场买屋了吗?

那可能得看,降息能对每月供款帮助多少了。

RinggitPlus总执行长廖为瀚先前发文指出,国行降息对于想要储蓄的人则不是那么好,但对于想要贷款的人来说是好事。

“我们要思考两样因素。首先,审视此贷款是否具有浮动利率或固定利率?第二,你是已经有贷款的人呢,还是你希望在不久的将来才借款?”

汽车贷款和个人贷款通常是固定利率贷款,意思是贷款的利率在整个贷款期间并不会改变。所以,国行降息后,固定利率贷款的现有借款人,不会感受到任何变化。

房屋贷款通常提供浮动利率的选项。这表示在贷款期间,利率有可能会有波动。

“我们预计,一旦银行降低基准率,现有贷款的房主每10万令吉的贷款,其每月分期支付的贷款金额将减少约20令吉。”

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家庭收入增长缓慢

或抵消市场购兴

而根据联昌国际投行研究分析员按国行降息25个基点计算,估计房贷每月供款或减少1%至3%。

“根据我们的敏感分析显示,贷款利率每下调25个基点,则每月房贷供款将减少32至69令吉,或提高购屋者的贷款能力3000至1万5000令吉。”

购屋者的购买能力很大可能会增强,但上升空间仍有限,尤其是价格介于30万至50万令吉的产业项目。

另外,每月供款减少虽有助提振购屋情绪,但基于经济温和增长及家庭收入增长缓慢,或抵消市场的购兴。

“2016年7月那轮降息,也不见得有明显推高产业交易量,那年的的产业交易量甚至还走跌。”

陈国璋

生活费高涨

降息0.25%“杯水车薪”

既然所节省的供款不大,国行降息能否刺激买气,还是一个大问号。

龙凤置地有限公司北马区高级经理陈国璋指出,降息有助减少人民的负担,增加可以支配的收入,刺激内需及消费。

“我们欢迎国行扶持经济的政策。不过,买房是一项长期的规划,利息是有上有下,可能一两年后利息可能随着国家的经济复苏而上调。”

他说,降息对那些在本地持有高额负债的企业是一大利好消息,毕竟对持有庞大办公室单位的产业信托公司与发展商节省借贷成本。

陈国璋点出,目前生活费高涨,国行降息0.25%可说是“杯水车薪”,很难马上看到房市买气升温。

他解释,国行降息对目前摊还房贷的购屋者来说,只是每月供款减少约1%到3%,胥视贷款期限而定。

“或许降息对目前计划买房的购屋者来说可以降低入场门槛,但总归一句,买房还是要看长期,一般摊还期介于20到30年。”

他说,一般人买房都是以收入增加来衡量,除非国内生产指数(GDP)走高,人民收入增加,才会马上考虑买房,否则都会先以生活费以及交通费为重。

倪川鹏

国行货币政策受瞩目

谈到买房还是要看长期,国行接下来的利率决定,会是重点。

倪川鹏认为,国行降息25个基点的实际效应有限,市场仍会按兵不动观望,等待国行下一次的货币政策会议的举动来调整。

也有多位经济学家认为,国行这次只是一次性的举动,接下来可能会维持利率。

马来西亚中华总商会(中总)社会经济研究中心执行董事李兴裕说,国行主要是考量到中美贸易战及其他国内外因素而决定降息,这仅是一次性举动,并非降息潮的开端,相信接下来不会有进一步的(减息)行动。

丰隆银行债券与经济研究经理锺艳屏也说,国行在3月货币政策会议,已经暗示会在这次降息,尤其是那一句“悬而未决的紧张贸易关系、全球与国内经济不确定性及原产品相关领域走软,下行风险已发生”。

“所以,这次减息的目的在于刺激经济增长。相信国行今年内料不会再调降利率。”

李兴裕

提高收入刺激买气

陈国璋认为,要刺激产业市场的买气,搞好国家经济、提高人民收入,是最佳策略。

“买房胥视人们的就业率、固定收入,以及国内生产指数(GDP)推动。”

“最少需要确保大家有就业机会才能够买房。纵观目前的薪金调幅永远追不上通货膨胀以及屋价上涨,还不成气候,首购族买房还需要政府推动可负担房屋。”

因此,他认为降息对刺激买房还看不到实际效应。现实来说,商业银行批准房屋贷款也是看购屋者的实际收入。

 

本文来源:e南洋

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