销售与服务税(SST)

随着消费税(GST)被废除,销售与服务税(SST)在上个月1日准时上路,结束了坊间长达3个月的零税率蜜月期。

而销售与服务税在实行后,诸如汽车等能够在之前享有零税率的大件商品,行情似乎开始慢慢地冷却下来,但是在房地产市场方面,看起来是越来越热络。

这主要是因为房地产的建筑材料和服务,是豁免于销售与服务税的商品和服务之一,因此,近期出现了很多潜在买家,在市场上探听房价的最新动向,从而为市场带来了久违的一股活力。

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对于政府不对这些建材与服务征税的做法,我是相当支持的,因为这显示出政府对于降低房价,让人民能够居者有其屋的目标,有着十分坚定的决心。

财政部长林冠英更进一步警告,假设发展商并没有降低房价,那么政府就将考虑把产业的建材与服务加入销售与服务税的征税清单。

的确,免除了税务方面的压力,发展商的建造成本确实能够减少。然而,这方面究竟能够省下多少成本呢?

根据业界的预测,一般的节省幅度是1%至3%,而且实际情况视个别公司而定。

申请建案过程冗长

而这1%至3%的节省,对于房价的影响可说是微乎其微,即使发展商全部转嫁给买家,起的帮助也不大。

真正对房屋建造成本和售价起着显著影响的,其实是申请建案过程中所招致的额外成本,还有建案的合规成本(compliance cost)。

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其中,申请建案过程冗长且效率缓慢,是我国房地产领域一个根深蒂固的问题。

要知道,在兴建一个房地产项目时,几乎每一个环节都会牵涉到费用和开销,包括土地的利息开销、员工薪资和建筑材料的存放等。

然而,在发展商能够正式销售产品和动工兴建前,他们必须向有关部门申请发展准证(development order),而这个准证的审批,往往是好几年、甚至十年的事情。

在这段等待批准的时间,发展商还要偿还购买地皮的银行利息和其他开销,而这些开销最终往往都会转嫁到买家身上,从而导致房价高居不下。

检讨问题加以快审批

但这些开销其实是能够避免的,最简单直接的做法,就是政府找出和检讨这当中的问题,并加以解决,就能加快审批过程。这是一个政府需要注意的地方。

我认为,政府最好是能够设定一个时间框架,来确保申请和审批过程顺利,否则这个问题永远无法获得解决,房价也很难降得下来。

事实上,由私人发展商负责兴建的可负担房屋,往往价格较为廉宜且产品素质较佳,但主要问题是准证的释出时间缓慢,所以政府需要尽快着手解决。

兴建产业项目

土地及合规成本占70%

另一方面,根据大马房地产发展商会(REHDA),兴建一个产业项目的成本中,土地及合规成本就占了70%,其余30%才是建筑成本。

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因此,合规成本是政府需要注意的另一个地方。如果想要房子变得真正的可令人民负担,那么就应该降低这方面对建造成本的影响,否则房价依然还是高居不下。

所谓的合规成本,包括土地用途转换费(conversion premiums)、发展费用(development charges)和基础建设贡献基金等,这些都在无形中加重发展商和买家的负担。

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除此之外,劳工开销和建筑成本等其他费用也在不断攀升,因此,发展商的负担也是越来越重。

简而言之,想要单靠发展商就把房价拉低,可说是近乎不可能的,因为这个事情需要所有人的合作才能完成。

没征SST商用房产更廉宜

尽管销售与服务税在住宅房屋方面的影响还有待观察,但这个税制对于商用产业的买家和租户而言,可说是带来了一个好消息。

这是因为在销售与服务税底下,商用房产并没有被征税,因此,这类型房产的价格在消费税取消后可降低6%,变得更廉宜。

增加对外资吸引力

在租用商用房产方面,原本一名已在消费税底下注册的商家或人士,在租用一间商用房产的时候,需要向政府支付消费税,但随着销售与服务税上路,这方面的税务也得到豁免。

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这样一来,国内的经商成本能够减少,从而增加我国对外资的吸引力。

无论如何,提高国内可负担房屋供应、降低整体建造成本和打造一个健康永续的房屋领域,是刻不容缓的议题。

在这些议题上,唯有消费者、发展商、银行、地方政府和联邦政府等各个单位携手合作,才能真正解决这些困扰我国已久的难题。

本文来源:南洋

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