截至今年6月底首半年,商业房产领域累积拍卖额按年劲涨85%至16亿令吉,基于市道差、消费情绪谨慎,未来商业房产拍卖宗数恐将有增无减。

AuctionGuru发布的2017年首半年商业房产拍卖数据报告指出,归咎于不利的商业运营环境及谨慎的消费情绪,截至今年6月底首半年,商业房产领域累积拍卖宗数按年增加38.6%至1367宗。

根据报告,今年首半年中,每个月平均总标价值便高达2.67亿令吉。

报告指出,国家房地产资讯中心(NAPIC)数据显示,二手商业房产今年首季的交易宗数按年下滑4%,按季则滑落17.3%,至5196个单位。

未来半年可趁低吸纳

这反映商业房产市场仍然低迷,预测今年接下来的商业房产价格将进一步下滑。

上述数据也显示商业房产拍卖宗数急剧上升的原因,今年首季,业房产拍卖宗数按年上扬66%,按季增加21%,至715个单位。

另外,国家房地产资讯中心提供的数据也显示,今年首季吉隆坡办公楼租金指数(PBO-RI)按年扬3.1%,按季则升3.4%;雪兰莪的办公楼租金指数按年也扬0.6%,按季升1%。

拍卖资讯网AuctionGuru执行董事谢廉义透过报告指出,儘管数据反映的或是上述高经济增长领域的整合阶段和正常化的迹像,但供应过剩问题将持续带来下行风险。

他说:“如果投资者目前的商业房产投资,因持续的供应过剩问题及艰难的经商环境,以致投资淨回酬率持续处于负面,那么他们现在或需要重新检视自己的商业房产投资策略。”

“相比之下,那些正享受正面投资淨回酬率的(商业房产)投资者,目前则佔据上风,并待机套利,实现资本收益;另外,未来6个月也将是投资者趁低吸纳优质商业房产的黄金时机。”

市场竞争.令吉贬值
商家遭双重打击

谢廉义指出,电子商务的蓬勃发展,将对传统商家的销售产生不利影响。全球科技正向一个互联的虚拟世界演进,都反映这趋势只会进一步加深。

“激烈的市场竞争及因令吉贬值而加重的经商成本,都为国内企业带来双重打击。”

“就微观经济角度来看,中短期内,企业为了生存,将儘量保持精益生产,打工一族的收入增长将因此放缓,消费情绪趋向谨慎,进而限制了市场需求的增长。”

儘管如此,谢廉义认为,有鉴于消费者价格指数(CPI)处于温和水平,国家银行将持续保持“宽松”的货币政策,维持当前的隔夜官方利率(OPR)不变。

“不过我们还是需要紧密监督美联储一系列的升息举措,因为利率的差距越大,将引发资本从本地市场流出,进而降低市场流动性,并对令吉带来下行压力。”

“虽说令吉贬值有利出口领域,但我认为令吉大幅度贬值只会打击国内市场的需求,毕竟我国仍然高度依赖进口。”

店屋空置率最高
贷款严买家观望

AuctionGuru报告指出,今年首半年中被拍卖的有地商业房产共有513宗,总标价为13亿令吉;当中被拍卖的有地商业房产中,要数店屋最普遍,这是因为店屋是最易受经济周期波动所影响。

谢廉义说:“政府向商业房产的交易徵收消费税,也直接加重购买商业房产的成本,进而冲击租金回酬,因此在消费支出缩减和更激烈的市场竞争中,我们预计接下来遭拍卖的店屋只会进一步增加。”

今年首半年,遭拍卖的无地商业房产达850个单位,总标价为3亿7800万令吉,当中店屋及办公单位便佔了86%;店屋有491个单位,总标价为2.3亿令吉;办公单位有240个,总标价为1.22亿令吉。

反观,SOHO、SOVO及SOFO今年首半年被拍卖的宗数仅有44宗,主要因为这类房产的建筑面积最多只有500平方尺,对业主来说很有吸引力,也较容易负担。

谢廉义指出,拍卖的商业房产被归类为两种,一种是新进商业房产,另一种是仍未售出、重複被拍卖的商业房产。今年首半年,被拍卖的商业房产共有833个单位是重複被拍卖的,只有534个单位新进单位。

“上述数据反映了潜在竞标买家及投资者表现谨慎,并且採取观望姿态,主要受到更严格的贷款规则的限制。”

雪隆区 办公单位太多

国家房地产资讯中心数据显示,雪隆地区办公单位出现供应过剩情况,因为供应增加之际,租用率并没有跟着上升。

报告指出,去年在吉隆坡共有7个总面积32万643平方公尺的办公单位建竣,包括在白沙罗城市(Damansara City)的国浩置地(GuocoLand)大厦和丰隆大厦、孟沙南城的Vertical Suites新楼、Vertical 38的A座及B座、吉隆坡生态城(KL Eco City)办公大楼等。

去年的办公建筑物市场供应便达到434个,总面积高达765万7577平方公尺,另外还有23个办公建筑物即将流入市场,总面积便高达71万3303平方公尺。

谢廉义相信,儘管办公单位的租用率正在下滑,但巴生谷地区仍是企业办公优先选择的地点,因这里是我国的金融中心。

隆雪森最多商业房产遭拍卖

大马中部(吉隆坡、雪兰莪及森美兰)是录得最多商业房产拍卖纪录的地区,今年首半年共有821宗,总标价为11.5亿令吉。

居次的是北部地区(玻璃市、吉打、槟城及霹雳),共219宗,总标价为8400万令吉。

排第3的是南部地区(柔佛及马六甲),共200宗,总标价是2亿5400万令吉,是因当地目前有许多大规模发展计划正在进行中,如依斯干达发展区。

本文来源: 中国报

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